Budowa domu Prawo nieruchomości Wybór działki Zakupy i transakcje nieruchomości

Umowa przedwstępna zakupu działki – jakie elementy powinna zawierać?

4 grudnia 2025
Joanna Sawicka

Umowa przedwstępna zakupu działki to dokument, który zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży. Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna stanowi podstawę do dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy jedna ze stron wycofa się z transakcji bez uzasadnionego powodu.

W umowie przedwstępnej sprzedaży działki kluczowe jest precyzyjne określenie przedmiotu transakcji, w tym numeru działki, jej położenia, powierzchni oraz numeru księgi wieczystej. Istotnym elementem jest również cena oraz warunki jej zapłaty, w tym ewentualne zadatki czy zaliczki. Umowa powinna zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencje niedotrzymania tego terminu.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, podczas gdy umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY DZIAŁKI

zawarta w dniu ……………………. w …………………….
pomiędzy:

1. ……………………………………. zamieszkałym/ą w ……………………., przy ul. ……………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………. nr ………………., PESEL …………………….,
zwanym/ą dalej Sprzedającym,

a

2. ……………………………………. zamieszkałym/ą w ……………………., przy ul. ……………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………. nr ………………., PESEL …………………….,
zwanym/ą dalej Kupującym.

§ 1. Przedmiot umowy

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości ……………………., gmina ……………………., powiat ……………………., województwo ……………………., stanowiącej działkę ewidencyjną nr ……………………. o powierzchni ……………………. m², dla której Sąd Rejonowy w ……………………., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ……………………. .
2. Sprzedający oświadcza, że nieruchomość opisana w ust. 1 nie jest obciążona prawami osób trzecich, długami, hipotekami, ani innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, a także nie toczy się żadne postępowanie administracyjne lub sądowe, którego przedmiotem jest ta nieruchomość.

§ 2. Zobowiązania stron

1. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu opisaną w § 1 nieruchomość za cenę ……………………. zł (słownie: …………………….), a Kupujący zobowiązuje się tę nieruchomość kupić za podaną cenę.
2. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży w formie aktu notarialnego do dnia ……………………. r.
3. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych, ponosi ……………………. .

§ 3. Zadatek

1. Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości ……………………. zł (słownie: …………………….) w terminie do dnia ……………………. r. przelewem na rachunek bankowy nr ……………………. lub gotówką za pokwitowaniem.
2. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.
3. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający może od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek.
4. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

§ 4. Postanowienia dodatkowe

1. Wydanie nieruchomości Kupującemu nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
2. Sprzedający zobowiązuje się do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej dostarczyć Kupującemu:
  • aktualny wypis z rejestru gruntów,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli istnieje) lub decyzję o warunkach zabudowy.

§ 5. Postanowienia końcowe

1. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
2. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
……………………………..
Sprzedający
……………………………..
Kupujący
Strona 1

Forma umowy przedwstępnej – co wybrać?

Umowa przedwstępna zakupu działki może być zawarta w dwóch formach: zwykłej formie pisemnej lub formie aktu notarialnego. Wybór formy ma kluczowe znaczenie dla ochrony praw stron.

W przypadku umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może jedynie dochodzić odszkodowania. Natomiast umowa zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość wystąpienia do sądu z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości).

Zadatek a zaliczka – istotne różnice

W umowie przedwstępnej sprzedaży działki często pojawia się zadatek, który należy odróżnić od zaliczki. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy, a jego konsekwencje są uregulowane w Kodeksie cywilnym.

Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek. Natomiast gdy to sprzedający nie wywiąże się z umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast podlega zwrotowi w nominalnej wysokości niezależnie od tego, która strona nie dotrzymała warunków umowy.

Elementy, które warto dodać do umowy

Przedstawiony wzór umowy przedwstępnej zakupu działki zawiera podstawowe elementy, jednak w zależności od konkretnej sytuacji, warto rozważyć dodanie dodatkowych postanowień:

  • Warunki zawieszające – np. uzyskanie przez kupującego kredytu hipotecznego lub uzyskanie przez sprzedającego określonych dokumentów
  • Szczegółowy opis stanu technicznego infrastruktury znajdującej się na działce
  • Informacje o planach zagospodarowania przestrzennego i możliwościach zabudowy
  • Kary umowne za niedotrzymanie terminów
  • Ustalenia dotyczące opłat i podatków związanych z nieruchomością

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej kupna działki należy dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Kluczowe jest zweryfikowanie treści księgi wieczystej, aby upewnić się, że sprzedający jest rzeczywistym właścicielem i nie ma żadnych obciążeń (hipotek, służebności, ostrzeżeń).

Warto również sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej, jakie są możliwości przyłączenia mediów oraz czy nie jest objęta roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zaleca się wizję lokalną, aby ocenić faktyczny stan działki i jej otoczenia.

Istotnym elementem, o którym często zapominają kupujący, jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten określa możliwości zabudowy i wykorzystania działki, co może mieć kluczowe znaczenie dla planowanych inwestycji.

Podsumowanie

Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży działki stanowi ważne zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Dokładne określenie wszystkich istotnych elementów umowy oraz świadome wybranie jej formy pozwala uniknąć wielu problemów w przyszłości.

W przypadku większych lub bardziej skomplikowanych transakcji zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem, aby dostosować umowę do indywidualnej sytuacji i zapewnić maksymalną ochronę swoich interesów. Inwestycja w profesjonalną pomoc prawną na etapie umowy przedwstępnej może zaoszczędzić znacznie większych kosztów i problemów w przyszłości.